1. 한국은행 기준 금리 추이
한국은행 기준금리는 한국은행이 금융기관과 환매조건부증권(RP) 매매, 자금조정 예금 및 대출 등의 거래를 할 때 기준*이 되는 정책금리로서 간단히 ‘기준금리’(base rate)라고도 한다. * 한국은행은 기준금리를 7일물 RP매각시 고정입찰금리로, 7일물 RP매입시 최저입찰금리(minimum bid rate)로 사용한다. 자금조정예금 금리는 기준금리에서 100bp를 차감한 이율(최저이율은 0%)로, 자금조정대출 금리는 기준금리에서 100bp를 더한 이율(기준금리가 1% 미만일 경우 기준금리의 2배)로 운용한다. 한국은행 금융통화위원회는 물가 동향, 국내외 경제 상황, 금융시장 여건 등을 종합적으로 고려하여 연 8회 기준금리를 결정하고 있다. 이렇게 결정된 기준금리는 초단기금리인 콜금리에 즉시 영향을 미치고, 장단기 시장금리, 예금 및 대출 금리 등의 변동으로 이어져 궁극적으로는 실물경제 활동에 영향을 미치게 된다.
* 출처: 한국은행
지난 2021년 8월 26일 한국은행은 기준금리를 0.25% 올린 0.75%로 조정했습니다. 이번 금융통화위원회에서는 금리를 동결시킬 것으로 예상합니다. 향후 금리가 인상될 것이라는 전망이 나오고 있습니다. 특히 부동산은 금리에 매우 민감하지요. 지난 번 0.25% 인상이 주식 시장이나 부동산 시장에 어떤 결과를 가져왔을지 좀 더 지켜볼 일이지만 이번 동결 이후에도 부동산 시장이 안정되지 않으면 금리 인상이라는 압박을 받게될 것은 확실합니다.
“금리 인상을 했을 때 가계부채 증가세를 완화하는 데 효과는 있다. 이 효과가 나타내기 위해서는 거시 건전성 정책과 주택 정책이 일관성 있게 추진돼야 한다”
* 박종석 한은 부총재보
- 기준금리가 0.25%포인트 인상될 경우 가계부채 증가율과 주택가격 상승률이 각각 0.4%포인트와 0.25%포인트 둔화, GDP 성장률은 0.1%포인트 정도 하락 예상.
- 가계부채가 급증한 현 상황에서 성장률에 미치는 영향은 분석치 보다 줄어들고, 금융불균형 완화에는 더 큰 도움이 될 수 있음. 정부가 돈을 풀고 있어 금리 인상의 부작용은 줄어드는 반면, 가계부채의 경우 변동금리 가계대출 비중이 높아 금리 인상이 매우 효과적이기 때문.
- 기준금리 인상이 금융불균형이 늘어나며 생기는 경제의 취약성을 낮출 수 있음.
“기준금리 인상은 성장세 및 물가 오름세를 약화시키는 반면 금융불균형은 완화하는 요인으로 작용하며, 금융불균형 누증 완화는 중장기적인 거시경제의 안정에도 기여할 것으로 판단된다."
* 출처: 한국은행
2. 한미 기준금리 추이
* 출처: 중앙일보
현재 미국은 0.25% 금리를 유지하고 있습니다. 대한민국과의 차이는 0.5%. 미국의 금리 추이도 잘 지켜봐야 할 것입니다
한국은 기준금리를 인상했고 미국은 기준금리 인상에 선을 그었습니다. 한미가 중요하게 생각하는 지표가 다르기 때문입니다. 한국은 집값과 가계부채 등 자산 가격을 잡기 위해 인상을 단행했고, 미국은 고용지표가 아직 목표에 이르지 못했기 때문에 인상에 신중한 모양새입니다. 양국의 유동성 관리에 대한 접근이 달라진 상황에서 주식 시장이 지역 간 다른 방향으로 움직이는 디커플링 현상은 당분간 지속될 전망입니다.
3. LTV, DTI, DSR?
부동산담보 대출을 받을 때 쓰이는 용어들입니다. 본인의 DTI, DSR을 파악하지 않고 청약에 응모하여, 공공분양에 당첨되었는데도 DTI 초과로 인해 대출이 부족하게 나오는 경우도 있고 배우자 명의로 신청했으면 가능했음에도 DTI 계산을 미리 하지 않고 본인 명의로 신청하는 바람에 포기하는 안타까운 경우도 있습니다. 본인의 상황에 맞추어 DTI와 DSR을 사전에 계산하고 부동산 구매를 계획해야 대출 가능 여부를 미리 알 수 있습니다.
예시) 이사 예정 아파트 분양가격 5억 (LTV 40%, DTI 40%)
(1) LTV(Loan To Value ratio) = 주택담보대출 비율
* 대출 가능 금액 = 주택가격 × LTV 비율
분양받을 아파트 가격이 5억이고 투기과열지구에 포함되어 LTV 40%라면 금융권에서 대출받을 수 있는 금액은 주택 분양가 5억의 40%인 2억입니다. 쉽게 말하면 주택 구매 시 최대로 받을 수 있는 대출 금액의 비율입니다. 비율은 주택 종류(아파트, 오피스텔, 빌라, 기타)와 지역에 따라 나뉘어 집니다(투기과열지구, 조정대상지역, 규제해제 지역).
(2) DTI(Debt To Income) = 부채 상환율
* DTI = (해당 주택담보대출의 연간 원리금상환액 + 기타 부채의 연간이자상환액) ÷ 연소득 × 100
그러면 대출금 상환표들을 토대로 현재 부채들의 연간 이자의 총합은 2,487,246만 원이고 분양받을 집의 예상 1년간의 원리금의 합은 9,482,904원이니(아래 상환표 참고) 이 둘의 합인 11,970,150원입니다. 그리고 연봉이 3,500만 원으로 가정하고 수식으로 풀게 되면 아래와 같이 됩니다.
(9,482,904+2,487,246) ÷ 35,000,000 X 100 = 34.2
따라서 DTI는 34.2%입니다.
현재의 예시를 DTI 40%로 가정했기에 40% 미만으로 대출 가능한 것으로 보입니다.
(3) 신DTI란?
* 신DTI = (모든 주택담보대출 원리금 + 기타 대출이자) ÷ 연소득 × 100
DTI와 다른 점은 모든 주택담보대출의 원리금을 모두 포함하여 적용하는 것인데, 다주택자들에게 불리하게 적용되도록 조정한 것입니다. 그래도 연간소득 산정하는 것을 기존 1년에서 2년으로 늘리고 연령에 제한을 두지 않고 차후 소득이 늘어날 부분을 예측하는 것까지 추가하고, 연간소득 인정 범위를 유연하게 확대함과 동시에 관련 사항들을 은행에 자율권을 줌으로써 무주택자와 다주택자 모두에게 좋은 방향으로 반영했습니다.
(4) DSR(Debt Service Ratio) = 총부채의 원리금 상환비율
* DSR = 전체 부채의 원리금 ÷ 연소득 × 100
DSR은 전체 부채의 총 원리금(원금+이자)을 반영하여 총부채의 원리금 상환비율을 말하는 것인데 그러면 여기서 의문점이 생기게 됩니다. “대출 기간 및 상환방식에 따라 원리금이 다르며 또 전세자금 대출 같은 건 어떻게 계산을 하나요?”라고 묻는데 이는 아래 표를 보시겠습니다.
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